任意売却の流れ

不動産のローンが払えなくなると

半年くらい、ローンを滞納した段階で、通常は「債権」が銀行から信用保証会社（銀行の子会社）に移ります。信用保証会社はローンの取立てを引き継ぎますが、払えないから子会社に債権が移ったのですから、払ってもらえる訳がありません。裁判所に「競売の申し立て」をします。

競売申し立てをすると・・・

裁判所にて差押登記後、物件目録の一覧（配当要求終期の公告）が作成され、閲覧できるようになります。競売を落札しようとする人は、これにより、競売予定の物件リストを手に入れた事になります。

待っていた任意売却狙いの人達・・・

「配当要求終期の公告」を競売以外の方法で活用する人達がいます・・「任売屋」です。競売予定物件を把握し、競売前に、債権者（銀行）と債務者（物件所有 者）に「競売より高く売れるよ」と話をつけて「競売」を取り下げさせ、任意の方法にて不動産売買を成立させる事を職業とする人達です。

配当要求終期の公告を閲覧後・・・・

物件一覧の中で、狙いをつけた物件の調査を行います。登記事項を調べ、所有者の住所・氏名や債権者の詳細を把握して、所有者宅へ・・・

そこには不幸な家族が・・・

ローンが払えなくて、競売を覚悟した人達が住む家に向かいます。既に裁判所にて、「配当要求終期の公告」をされた物件所有者の自宅（物件）です。到着する と、「品定め」の目で家を見つめながらインターホンを押します。応答があれば、玄関ごしに挨拶をします。「あなたで５社目だよ・・」と言われるのには慣れ ているが、今回は１番かな？と期待する。「突然で恐れ入ります・・実はご自宅の・・・・」

任売屋 対 事件屋 対 債務者

上記のドラマ風ストーリーは、ここまでとして、任売屋は「競売で安く売られるより、私が銀行と話しをつけて、少しでも高く売れるように頑張りま す！」と説得するのです。もちろん競売の申し立て人である債権者（銀行）にも話をつけます。しかし、今だけ所有者（債務者）の家には他の任売屋も来ます し、競売を本業とする 「事件屋」も来ます。「事件屋」は、競売落札後の立ち退きが容易かどうかの判断と、立ち退き料を事前に打診して話がつけば、安心して競売入札できるかな？等、いろんな事を考えながらやってきます。

債務者は、いろいろな訪問者の話を聞いているうちに、心の準備ができ、誰からか「引越し料くらいもらえる」気分になってきます。結果、債権者と話がつき、 物件の買い手もついて、競売を取り下げ、任意にて売却に成功すれば、任売屋は手数料を稼ぐ事に成功した事になります。しかし、努力のわりに合意に至るケー スは少ないと思います。

現在の任売・競売 (平成22年）

競売の落札価格は意外に高く、任意売却するより高く落札される事が多いと思います。その現実を把握している銀行は、任意売却のような不安定な取引より、競売にて処理したほうが「裏」がなく自然です。